A escolha do regime de bens no matrimônio ou na união estável não é apenas um detalhe burocrático para a Receita Federal ou para o planejamento sucessório. No cotidiano imobiliário, essa definição dita quem deve comparecer ao cartório, qual tipo de outorga é exigida e como a propriedade será consolidada no Registro de Imóveis. Ignorar a natureza jurídica dessa relação pode travar a assinatura da escritura pública e gerar exigências desnecessárias no momento da transferência.
No regime de comunhão universal de bens, a regra é a fusão total dos patrimônios. Para a lavratura da escritura, isso significa que, independentemente de quem consta como comprador no compromisso de compra e venda, ambos os cônjuges são considerados proprietários. A presença de ambos na mesa de assinatura é inegociável, pois o imóvel entra automaticamente na massa comum. A exceção reside apenas em bens gravados com cláusulas específicas de incomunicabilidade ou inalienabilidade, condições que devem constar expressamente na certidão de casamento e na matrícula do imóvel.
Já na comunhão parcial de bens — o regime mais comum no país — a dinâmica exige atenção aos marcos temporais. Se o imóvel for adquirido na constância do casamento, ele é, em regra, partilhável. Aqui, a outorga uxória ou marital torna-se indispensável. Mesmo que apenas um dos cônjuges apareça como o comprador formal, o outro deve assinar a escritura, validando o ato. A complexidade aumenta quando existem bens particulares, ou seja, aqueles adquiridos antes da união ou por herança e doação durante o matrimônio. O oficial de registro precisará verificar a origem dos recursos para determinar se o bem pertence apenas a um ou ao casal, o que pode exigir a apresentação de documentos comprobatórios adicionais antes que o tabelião aceite a minuta.
A separação absoluta de bens, seja ela convencional ou obrigatória, altera significativamente o fluxo do negócio. Tecnicamente, a outorga deixa de ser um requisito de validade, pois o patrimônio de cada indivíduo é estanque. No entanto, o erro mais comum é presumir que a simples declaração de separação dispensa a conferência detalhada. Tabeliães exigem a apresentação da escritura pública de pacto antenupcial, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges. Sem esse registro, o pacto não produz efeitos perante terceiros e o cartório de notas pode se recusar a lavrar a escritura sem a assinatura do cônjuge, tratando a operação como se estivessem sob o regime da comunhão parcial.
É preciso ter clareza de que a "separação de bens" não anula a necessidade de cautela documental. Em casos de separação obrigatória, imposta por lei em situações específicas, o entendimento jurídico pode variar quanto à comunicação dos bens adquiridos onerosamente na constância do casamento. Por isso, a verificação da certidão de casamento atualizada — emitida há poucos dias para garantir que não houve alteração de regime — é o padrão de segurança adotado por qualquer escrivania de notas competente.
Sempre que houver dúvida sobre o regime aplicável ou sobre a necessidade da assinatura do cônjuge, solicite uma análise prévia da certidão de casamento e do pacto antenupcial ao tabelionato de notas escolhido para o ato. Antecipar essa verificação evita que a escritura precise ser refeita ou que o registro seja negado por falta de qualificação correta das partes envolvidas.